居住权 是指用益物权的一种，即权利人（居住权人）为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱设定，在他人（房屋所有权人）的住宅上享有的占有、使用的权利。
简单来说，就是 “房子不归我，但我可以合法地住” 。它与我们熟知的“所有权”（产权）和“租赁权”有本质区别：
与所有权的区别：居住权人只有居住使用的权利，没有所有权，不能将房屋出售、抵押或继承（除非另有约定）。所有权人虽然拥有房子，但在居住权存续期间，自己也可能无法居住。 与租赁权的区别：租赁权是基于租赁合同的债权，期限最长20年，且稳定性较弱（如房东卖房，新房东可能终止租赁）。而居住权是法定的物权，登记后具有强大的对抗效力。即使房屋所有权发生转移（买卖、继承、赠与），新的房主也必须尊重已经设立的居住权，无权赶走居住权人。居住权的期限可以约定为终生，或明确的具体年限。设立居住权的常见场景：
居住权的设立必须通过 “居住权登记” 来完成。仅有合同或遗嘱，未经登记，居住权不成立。这是保障居住权人权利最关键的一步。
基本流程如下：
订立书面文件：双方（房屋所有权人和居住权人）必须签订书面的 《居住权合同》 。如果是通过遗嘱方式设立，则需要有合法有效的遗嘱。
共同申请：由房屋所有权人和居住权人双方共同向不动产所在地的不动产登记机构提出申请。
审核与登簿：登记机构对材料进行审核。符合规定的，将居住权事项记载于不动产登记簿，并向居住权人核发 《不动产登记证明》（居住权） 。
居住权一旦依法登记，就获得了国家公信力的最强保障：
物权公示与公信力：登记后，任何查询该房屋不动产登记簿的人，都能看到居住权的存在。这警示潜在的购房者、抵押权人，该房屋上有权利负担，从而保护居住权人的权利不被后续的房屋交易侵害。 对抗第三人：如前所述，即使房屋被所有权人出售、抵押，新的所有权人或抵押权人也不能要求居住权人搬离。居住权人可以凭登记凭证继续居住。 排除所有权人干涉：在居住权期限内，除非居住权人同意或发生法定事由（如居住权人滥用权利严重损害房屋），否则所有权人无权单方面收回房屋或妨碍居住。 居住权人的义务与限制：居住权人也必须合理使用房屋，不得损害房屋价值，通常不得将房屋出租（除非合同另有约定），并自行承担日常的居住费用（如物业、水电等）。总而言之，不动产居住权登记是一种将居住的“使用权”稳定化、物权化的法律工具，为特定群体的居住需求提供了强有力的法律保障。其设立和保障的核心都在于在不动产登记机构完成法定登记程序。
